Запрет на выдачу техусловий и нормативные реформы перестраивают московский рынок ЦОД

01 октября 2026, 17:51

© Сгенерировано ИИ

По данным консалтинговой компании CMWP, в границах Старой Москвы насчитывается 106 действующих, 17 строящихся и 21 планируемый проект дата-центров. Однако развитие площадок внутри столицы столкнулось с регуляторным барьером — запретом на выдачу новых технических условий (ТУ) на присоединение к электросетям. Ситуацию усугубляют принятые законодательные нормы, запрет на майнинг в реестровых ЦОД и позиция Росреестра по классификации земель под ИТ-объекты, передают «Ведомости».

Практически все действующие и проектируемые дата-центры внутри МКАД привязаны к существующим источникам энергоснабжения — подстанциям, ТЭЦ или промышленным территориям. Из-за прогнозируемой нехватки электрической мощности столица ограничила выдачу ТУ, что создало разрыв между растущими потребностями бизнеса и возможностью ввода крупных объектов.

Старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Денис Кутлу отмечает,что столичный коммерческий сегмент не может полностью мигрировать в отдаленные регионы:

«В Московском регионе сохраняется крайне высокий уровень спроса, значительную часть которого невозможно удовлетворить размещением дата-центра в более отдаленных регионах. В частности, это касается коммерческих ЦОДов, к которым у сотрудников компаний, арендующих стойки, должен быть оперативный доступ в режиме 24/7. Близость специалистов к объекту, а также наличие качественных каналов связи являются определяющими для этого сегмента рынка».

На фоне дефицита внешних площадок альтернативным решением становится развертывание собственного ЦОД непосредственно в объектах коммерческой недвижимости.

Управляющий директор девелоперской компании «КОЛДИ» Алексей Синявский подчеркивает трансформацию офисного сегмента:

«Требования бизнеса к современному офису сегодня выходят далеко за рамки качественных рабочих пространств. Компании все больше внимания уделяют инфраструктуре, которая обеспечивает бесперебойность работы, включая ИТ-мощности и возможность оперативного доступа к ним. Собственный ЦОД непосредственно в бизнес-центре позволяет объединить офис и критически важную цифровую инфраструктуру в одной локации, обеспечивая арендаторам удобный доступ к серверам и снижая зависимость от удаленных площадок».

Законодательные нормы

Вступившие в силу нормы закона «О связи» впервые закрепили официальный правовой статус дата-центров как специализированных инфраструктурных объектов связи. Изменения установили следующие правила:

- Реестр Минцифры и требования ИБ: Минцифры ведет единый перечень ЦОД с критериями по информационной безопасности, инфраструктурной надежности и структуре собственников.

- Строительство по концессиям и ГЧП: Дата-центры включены в список объектов, разрешенных к возведению в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) и концессионных соглашений.

- Запрет на майнинг: В ЦОД, внесенных в официальный реестр, законодательно запрещено размещать оборудование для добычи криптовалют.

- Разделение агро- и вычислительных нагрузок: Зафиксирован курс на перенос ресурсоемких задач (обучение тяжелых моделей ИИ, обработка массивов Big Data) в энергопрофицитные регионы (Сибирь,зоны с ГЭС и АЭС), оставляя в Москве инфраструктуру, чувствительную к задержке сигнала (low latency).

Позиция Росреестра по землям под дата-центры

В сентябре 2026 года Росреестр поставил точку в дискуссии о выделении участков под ЦОД в самостоятельный вид разрешенного использования (ВРИ) в Классификаторе. Ранее участники рынка просили выделить площадки под ЦОД в отдельную категорию, указывая на рост земельных платежей и неопределенность при расчете налогов.

Росреестр решил не выделять земли под ЦОД в отдельную категорию. Ведомство разъяснило, что действующий классификатор (земли промышленности, транспорта, связи и коммерческого назначения) уже позволяет без ограничений строить дата-центры, а создание нового вида разрешенного использования лишь усложнило бы процедуры градостроительного зонирования.

Прогнозы по энергопотреблению

Ограничения на выдачу техусловий в столице опираются на расчеты регуляторов: к 2031 году возможный дефицит мощности в Московском регионе оценивается в 4,1 ГВт.

Дефицит подключаемой мощности и высокие процентные ставки уже сказались на динамике рынка: если за десятилетие емкость российских ЦОД выросла втрое (до 90 тыс. стойко-мест), то темпы годового прироста снизились с 21% в 2024 году до 5,7% в 2025 году. В этих условиях операторы смещают фокус на развитие площадок в энергопрофицитных узлах и интеграцию мини-ЦОД в инфраструктуру коммерческих бизнес-центров.

Читайте также: Когда инфраструктура предупреждает раньше ИБ: как DCIM помогает увидеть риски до инцидента